Haber pagado más del 80% del precio, no impide la resolución del contrato por falta de pago del saldo, si no existe convenio que indique lo contrario.

resolucion de contrato

Hilda, por contrato de fecha 5 de noviembre de 2002, adquirió acciones y derechos de un lote de terreno de propiedad de una inmobiliaria, tomó posesión del mismo e hizo pagos parciales que suman US$ 2,350.00, equivalente al 82.46 % del precio, faltándole pagar tan solo la suma de US$ 500.00, es decir, el equivalente al 17.54 %.

Ante la mencionada falta de pago del saldo del precio, la inmobiliaria interpuso contra Hilda una demanda de resolución de contrato de acciones y derechos, restitución de la posesión del bien e indemnización. Dicha demanda fue estimada por sentencia de fecha 6 de abril de 2015 que declaró fundada en parte la demanda de resolución del contrato de acciones y derechos, ordenando se restituya la posesión del bien a favor de la entidad actora, en los términos que fue adquirido en su momento, devolver en favor de Hilda el importe referente a los pagos parciales realizados por la demandada por no constituir arras de retractación, e infundada la demanda con relación a la pretensión de indemnización. Hilda interpuso recurso de apelación, sin embargo la aludida sentencia fue confirmada por sentencia de vista contenida en la Resolución N° 46 del 16 de mayo de 2016.

Hilda interpuso recurso de casación, en cuyo acápite c)  denunció infracción normativa por inaplicación del artículo 1562 del Código Civil, alegando que ambas instancias han concluido que su parte pagó US$ 2,350.00 y debe un saldo de US$ 500.00,  por tanto, no amerita una demanda de resolución de contrato, sino uno de obligación de dar suma de dinero, asimismo en el acápite e) denunció Infracción normativa del artículo 1559 del Código Civil, señalando que el mencionado artículo debe ser interpretado a la luz del principio de la buena fe, pues se encuentra acreditado que pagó US$ 2,350.00 quedando pendiente de pago, únicamente la suma de US$ 500.00, es decir, pagó el 82.46 % del precio, quedando pendiente el equivalente al 17.54 %, del precio total, por lo que no procede la resolución de contrato de compraventa.

La CASACIÓN N° 2573-2016 CUSCO de fecha 21 de noviembre de 2018, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de la República, al desestimar por improcedente el recurso formulado por Hilda, entre otros puntos, determinó que las infracciones normativas denunciadas en los acápites c) y e) del referido recurso de casación,  no cumplen con lo establecido en el inciso 3° del artículo 388 del Código Procesal Civil, esto es, demostrar la incidencia directa de la infracción sobre la decisión impugnada.

La Sala casatoria, en su Décimo Segundo considerando, desatendió los argumentos de Hilda, precisando lo siguiente: “La recurrente en los acápites c) y e) alega que la demandante hubiera optado por un proceso de obligación de dar suma de dinero, a fi n de hacer efectivo el pago del saldo deudor sobre la venta del bien materia de litis, pues solo restaba 17.54 % del precio total; argumento que esta Sala Suprema aprecia ha merecido el análisis correspondiente en la sentencia impugnada, concluyéndose que la impugnante conocía del contenido del contrato de compraventa de fecha cinco de noviembre de dos mil dos y de la obligación que tenía, aun así, se desentendió de la misma a pesar de haber celebrado un documento de compromiso de pago, extendiéndole el plazo de pago que tampoco cumplió, provocando que la accionante recurra al órgano jurisdiccional pidiendo la resolución de dicho contrato en protección de su derecho a la propiedad. Ahora, el hecho que solo deba 17.54 % del total del costo del bien, no obliga a la demandante iniciar un proceso distinto al debatido en el presente proceso, pues no ha existido convenio expreso entre las partes en el referido contrato, que indique lo contrario, conforme lo establecido en el artículo 1562 del Código Civil; siendo así, las infracciones denunciadas no cumplen con lo establecido en el inciso 3° del artículo 388 del Código Procesal Civil, debiendo desestimarse.”

 El artículo 1562 del Código Civil claramente indica que las partes pueden convenir que el vendedor pierda el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo; lo que significa que, como en el contrato firmado por Hilda no existe  convenio alguno en el sentido de que el vendedor pierda el derecho a optar por la resolución del contrato, como consecuencia de que ella pague determinada parte o porcentaje del precio, consiguientemente a la inmobiliaria le asiste el derecho a optar por la resolución del contrato, como efectivamente lo hizo, obteniendo una sentencia favorable.

Puede parecer muy injusto, pero es legal. Esta experiencia actual y real, evidencia la importancia de una consulta legal por un abogado especialista en el tema, antes de suscribir un contrato; o una segunda opinión legal para revisar un contrato o documento ya firmado, para evitar desagradables sorpresas y frustraciones.

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